Budowa domu na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wymaga pozyskania decyzji o warunkach zabudowy. Z reguły jej otrzymanie nie sprawia żadnych trudności, jednak w niektórych przypadkach mogą wystąpić pewne przeszkody. Sam wniosek o wydanie decyzji należy złożyć w urzędzie gminy do prezydenta miasta, burmistrza lub wójta, zawierając w nim informacje o granicach działki, parametrach technicznych inwestycji, zapotrzebowaniu na media czy planowanym sposobie zagospodarowania z charakterystyką zabudowy.
Warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy
Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest każdemu wnioskodawcy, ale bezpłatnie może ją uzyskać jedynie właściciel lub użytkownik wieczysty danego terenu. Aby było to możliwe, działka musi posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub pośredni przez drogę prywatną z uwzględnieniem zasad służebności drogowej. Wymogiem jest również uzbrojenie terenu w wodę i prąd, wykonane lub zagwarantowane w umowie między inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną. Działka nie powinna też wymagać pozyskiwania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego lub leśnego na cele nierolnicze i nieleśne. Teren nie może być ponadto objęty przepisami ochrony konserwatorskiej lub ochrony zabytków, które uniemożliwiałyby zabudowę. Warto również pamiętać, że minimum jedna sąsiednia nieruchomość dostępna z tej samej drogi publicznej powinna być zabudowana w sposób umożliwiający ustalenie parametrów nowej zabudowy w obszarze kontynuacji funkcji, formy architektoniczne czy gabarytów obiektów budowlanych, intensywności wykorzystania terenu oraz linii samej zabudowy.
Trudności z otrzymaniem decyzji o warunkach zabudowy
Jeżeli którykolwiek z wymienionych warunków nie zostanie spełniony, urzędnicy mają prawo odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Z tego względu należy dokładnie sprawdzić wszystkie informacje w urzędzie gminy jeszcze przed zakupem działki. Inwestorzy często nie zdają sobie sprawy, że działka może w niedalekiej przyszłości np. otrzymać dostęp do drogi publicznej. Przeszkodą w wydaniu decyzji o warunkach zabudowy może być umiejscowienie działki na specyficznym obszarze, np. objętym ochroną konserwatorską. W takim przypadku niezbędna będzie opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Jeżeli działka znajduje się w granicach parku narodowego, odpowiednią opinię musi wydać jego dyrektor. Podobnie wygląda to w przypadku działek przylegających do dróg publicznych, które wymagają pozyskania opinii od właściwego zarządcy. Problemy mogą wystąpić także u inwestorów dysponujących działką rolną. W takim przypadku konieczna jest zmiana jej przeznaczenia, a tym samym wyłącznie z produkcji rolnej. Proces ten wiąże się z pewnymi opłatami, uzależnionymi głównie od powierzchni oraz klasy gruntów. Na koszt odrolnienia działki składa się opłata jednorazowa, a także opłata roczna. Wiele informacji na ten temat udziela firma New-House, która specjalizuje się w projektowaniu domów jednorodzinnych.
Wnioskowanie o decyzję o warunkach zabudowy
O wydanie decyzji mogą się ubiegać osoby, które dopiero planują zakup danej ziemi. Nie zawsze są to właściciele działek. W odniesieniu do takiego samego terenu, decyzję o warunkach zabudowy można też wydać wielu wnioskodawcom. Odpis decyzji doręczany jest do wiadomości pozostałym osobom, a także użytkownikowi wieczystemu lub właścicielowi danej nieruchomości. Istnieje ponadto możliwość przeniesienia decyzji na inną osobę. W takim przypadku organ wydający ma obowiązek wykonania tego za zgodą strony. Wybrana osoba przyjmuje wszystkie warunki zawarte w decyzji, pod warunkiem wniesienia stosownej opłaty skarbowej. Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy dotyczy budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z przepisami przeniesienie będzie bezpłatne. Warto pamiętać, że decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana także w przypadku przebudowy domu. Dotyczy to sytuacji, w których następuje zmiana formy architektonicznej nieruchomości, sposobu jej użytkowania czy też adaptacji – np. budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe.
